Đầu tư

Đấu giá đất Thủ Thiêm – thiểu số hưởng lợi chứ không phải đa số

TP HCMKết quả đấu giá đất Thủ Thiêm có lợi cho một nhóm quyền lợi nhưng gây khó cho nhiều bên, tác động ảnh hưởng xấu đi đến thị trường địa ốc và nền kinh tế tài chính, theo HoREA .Trong báo cáo giải trình nhìn nhận tác động ảnh hưởng của phiên đấu giá đất tại Thủ Thiêm vừa trình Thủ tướng, Thương Hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh ( HoREA ) chỉ ra hai nhóm ảnh hưởng tác động tích cực và xấu đi đến thị trường bất động sản và nền kinh tế tài chính .Về mặt tích cực, những phiên đấu giá đất thành công xuất sắc ngày 10/12 sẽ bổ trợ thêm cho ngân sách thành phố 37.346 tỷ đồng. Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ dần trở thành phương pháp đa phần để lựa chọn nhà đầu tư, chủ góp vốn đầu tư, góp thêm phần rất quan trọng để kiến thiết xây dựng môi trường tự nhiên góp vốn đầu tư minh bạch, công minh, cạnh tranh đối đầu lành mạnh nếu có hành lang pháp lý ngặt nghèo .

Hiện cả 4 nhà đầu tư trúng đấu giá đều đã ký Hợp đồng mua bán tài sản ba bên với thành phố nên đã xác lập quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Nhưng vẫn cần thêm thời gian để xác định các mốc thanh toán tiền đảm bảo.

Theo đó, trong vòng 30 ngày kể từ ngày Cục Thuế phát hành văn bản nhu yếu thanh toán giao dịch tiền trúng đấu giá, nhà đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước số tiền bằng 50 % giá trúng đấu giá ( gồm có tiền đặt trước ) và sau 90 ngày phải nộp đủ 100 % số tiền trúng đấu giá .Tuy nhiên, theo HoREA, những ảnh hưởng tác động xấu đi của phiên đấu giá đất tỷ USD tại Thủ Thiêm vừa mới qua hoàn toàn có thể lớn hơn việc thành phố thu được hàng chục nghìn tỷ đồng cho ngân sách, thậm chí còn về vĩnh viễn sẽ gây bất lợi cho thị trường bất động sản và nền kinh tế tài chính .Bán đảo Thủ Thiêm tháng 10/2021. Ảnh: Quỳnh TrầnBán hòn đảo Thủ Thiêm tháng 10/2021. Ảnh : Quỳnh Trần

Bên hưởng lợi là thiểu số, đa số gặp bất lợi

Giá đất quá cao mới được xác lập từ phiên đấu giá vừa mới qua ( hơn 2,4 tỷ đồng một mét vuông, gấp 8,3 lần giá khởi điểm ) sẽ tạo ra rổ hàng có giá bán 500 – 600 triệu đồng một mét vuông căn hộ chung cư cao cấp. Đây là giá kỳ vọng đi trước tương lai 5-8 năm, tức đi trước cả thập kỷ nhưng lại ảnh hưởng tác động trực tiếp đến thị trường hiện tại .Mức giá đỉnh xác lập từ phiên đấu giá sẽ rất có lợi cho những chủ góp vốn đầu tư có dự án Bất Động Sản và đã nộp tiền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và những phường lân cận, kể cả khu TT TP TP HCM .Thế nhưng, tác dụng đấu này lại rất bất lợi cho những chủ góp vốn đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, hoặc mới tạm nộp tiền sử dụng đất, nhất là so với chủ góp vốn đầu tư đã ký hợp đồng kêu gọi vốn trước của người mua .Bởi nếu xác lập tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên những mức giá ” khủng ” mới xác lập, tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ góp vốn đầu tư đang vướng ở khâu nộp tiền sử dụng đất sẽ bị thiệt hại. Hiện TP Hồ Chí Minh có vài chục dự án Bất Động Sản nhà ở quy mô lớn của những doanh nghiệp đang chờ triển khai thủ tục tính tiền sử dụng đất, nhiều năng lực bị tắc nghẽ ở bước thủ tục này do tác động ảnh hưởng từ mức giá đất lập đỉnh tại Thủ Thiêm .Theo Luật Đất đai 2013, giá đất trúng đấu giá lại là một trong những địa thế căn cứ tham chiếu để xác lập giá đất đơn cử để tính giá khởi điểm đấu giá hoặc để tính tiền sử dụng đất. Do vậy, giá đất trúng đấu giá quá cao hoàn toàn có thể làm cản trở việc tính tiền sử dụng đất dự án Bất Động Sản bất động sản, nhà tại thương mại, ảnh hưởng tác động thứ nhất đến những chủ góp vốn đầu tư nhưng ở đầu cuối người mua nhà phải gánh chịu khi toàn bộ ngân sách đều tính vào giá tiền mẫu sản phẩm .Giá đất quá cao được xác lập tại Thủ Thiêm dẫn đến giá nhà lên đến ngưỡng 500 – 600 triệu đồng một mét vuông trên bán đảo này. Điều này hoàn toàn có thể ảnh hưởng tác động ngược trở lại khu vực TT Q. 1, có lợi cho những dự án Bất Động Sản siêu sang hiện hữu và sắp tiến hành. Khi đó, tạo cảm xúc về mức giá cả nhà ở siêu sang tại Q. 1 ở mức nửa tỷ đồng một mét vuông lúc bấy giờ trở thành thông thường .Giá đất quá cao thoát ly giá trị thực không tương thích với quy luật giá trị, đi ngược lại với quy luật cạnh tranh đối đầu, xích míc với quy luật cung – cầu và không tương thích với thực tiễn của thị trường bất động sản. Giá đất đấu giá lập đỉnh hoàn toàn có thể trở thành ” dao hai lưỡi ” vừa thiệt hại cho người tiêu dùng vừa có rủi ro tiềm ẩn khiến hàng tồn dư tăng cao .

Bong bóng tài sản bị thổi phồng

Việc giá đất quá cao được xác lập sẽ có lợi cho những chủ góp vốn đầu tư có gia tài nhà đất tọa lạc tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và những phường lân cận, kể cả tại khu TT Q. 1 đang thế chấp ngân hàng tại ngân hàng nhà nước hoàn toàn có thể được đề nghị định giá lại .Nó hoàn toàn có thể được đánh ” vống ” giá trị gia tài nhà đất cao hơn để vay thêm, hoặc để làm sạch bảng cân đối kinh tế tài chính ” nợ – có ” của doanh nghiệp, mà hệ quả hoàn toàn có thể dẫn đến khủng hoảng bong bóng gia tài. Do đó, những ngân hàng nhà nước cần phải thận trọng khi định giá lại những gia tài thế chấp ngân hàng trước đây .

Chẳng hạn lô đất 1 ha tại khu vực này đang thế chấp ngân hàng đã được định giá 1.000 tỷ đồng và đã được vay 650 tỷ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp). Nếu lô đất này được định giá lại tăng 8 lần (8.000 tỷ đồng) so với giá trị ban đầu thì sẽ được vay thêm 4.550 tỷ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp mới), có thể tạo ra bong bóng tài sản.

Vì cũng chỉ là lô đất đó nhưng được đánh vống giá trị, dẫn đến chủ sở hữu lô đất được vay tiền thật của ngân hàng nhà nước. Trong trường hợp thị trường quay trở lại giá trị thực ( giá thấp hơn ), ngân hàng nhà nước hoàn toàn có thể bị rủi ro đáng tiếc do gia tài thế chấp ngân hàng có giá trị thấp hơn dư nợ vay .

Lệch pha cung cầu nhà ở bị đẩy lên đỉnh điểm

Giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao hoàn toàn có thể ảnh hưởng tác động xấu đi lan tỏa đến toàn bộ phân khúc thị trường bất động sản theo hiệu ứng ” bình thông nhau ” gây trở ngại cho việc thực thi tiềm năng kéo giảm giá nhà ở thương mại. Trước hết là tiềm năng tăng trưởng ” nhà ở thương mại giá tương thích ” tại TP HCM. Hiện nay, thành phố gần như không hề tìm ra dự án Bất Động Sản nhà tại thương mại có mức giá dưới 30 triệu đồng một mét vuông căn hộ cao cấp .Mục tiêu định cư của những người cần mua nhà giá thấp, khuyến mại gồm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, người nhập cư càng trở nên khó khăn vất vả. Lệch pha cung và cầu nhà tại thế cho nên cũng bị kích hoạt lên mức cực lớn, rình rập đe dọa sự tăng trưởng bền vững và kiên cố của thị trường nhà ở .

Phần còn lại của Thủ Thiêm có thể khó “cất cánh”

Giá đất trúng đấu giá quá cao hoàn toàn có thể ” gây khó ” cho việc đấu giá những lô đất còn lại của Thủ Thiêm và những lô đất khác trên địa phận thành phố. Ngoài ra, nó hoàn toàn có thể ” gây khó ” cho cán bộ công chức tham gia trực tiếp công tác làm việc xác lập tiền sử dụng đất của những dự án Bất Động Sản nhà tại thương mại .Khu đô thị mới Thủ Thiêm còn 51 lô đất với diện tích quy hoạnh khoảng chừng 79,3 ha đủ điều kiện kèm theo đấu giá, trong đó có 6 lô đất tại khu 2C thuộc khu công dụng số 1 gồm có 2 lô được quy hoạch Trung tâm hội nghị triển lãm và lô 7.1 được quy hoạch khách sạn nghỉ ngơi đủ điều kiện kèm theo hoàn toàn có thể đưa ra đấu giá vào đầu năm 2022 .Bên cạnh đó, thành phố còn đang sẵn sàng chuẩn bị được cho phép bán đấu giá 3.790 căn hộ chung cư cao cấp nhà căn hộ cao cấp, có nguồn gốc là nhà tái định cư từ Lô R1 đến R5 tại phường Bình An, liền kề Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ngoài ra còn có vài chục dự án Bất Động Sản nhà tại thương mại của những doanh nghiệp đang chờ triển khai thủ tục tính tiền sử dụng đất .Thế nhưng theo Luật Đất đai 2013, công tác làm việc xác lập giá đất đơn cử để tính giá khởi điểm đấu giá hoặc để tính tiền sử dụng đất thường dùng mức trúng đấu giá là một trong những địa thế căn cứ tham chiếu. Do vậy, giá đất trúng đấu giá quá cao vừa mới qua hoàn toàn có thể làm cho cán bộ công chức ngán ngại, sợ nghĩa vụ và trách nhiệm, hoàn toàn có thể làm cản trở việc tính giá khởi điểm đấu giá hoặc làm chậm thêm việc tính tiền sử dụng đất dự án Bất Động Sản bất động sản .

Rào cản Thủ Thiêm thành Trung tâm tài chính quốc tế

Mức trúng đấu giá đất Thủ Thiêm vọt lên quá cao làm giảm tính mê hoặc của thị trường bất động sản TP HCM. Hậu đấu giá đất khiến bán đảo này bị ” mang tiếng ” là nơi có giá đất đắt đỏ ( ảo ), gây khó cho việc lôi cuốn nguồn vốn góp vốn đầu tư quốc tế nhất là những ” sếu đầu đàn ” để triển khai tiềm năng kiến thiết xây dựng Trung tâm kinh tế tài chính quốc tế và khu vực tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm .Đẳng cấp tiêu biểu vượt trội của Khu đô thị mới Thủ Thiêm trước hết là vị trí vàng nằm bên bờ Đông sông TP HCM với tiềm năng quy hoạch trở thành Khu Trung tâm mới của TP Hồ Chí Minh, trong đó có tiềm năng trở thành Trung tâm kinh tế tài chính quốc tế và khu vực .Song để thực thi được tiềm năng này, Thủ Thiêm phải lôi cuốn được những nhà đầu tư quốc tế đầu ngành, có uy tín và tiềm lực từ những nước công nghiệp tăng trưởng văn minh trên quốc tế. Tuy nhiên, giá đất trúng đấu giá quá cao hoàn toàn có thể là rào cản cho việc lôi cuốn nguồn vốn góp vốn đầu tư quốc tế của những nhà đầu tư quốc tế ” sếu đầu đàn ” triển khai tiềm năng này .

Chia sẻ với VnExpress, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, với những tác động “lợi ít hại nhiều” từ phiên đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua, TP HCM nói riêng và nhiều địa phương trên cả nước nói chung cần rà soát, đánh giá lại công tác đấu giá đất để hạn chế các hiệu ứng tiêu cực.

” Sự tăng trưởng chung của thị trường bất động sản và nền kinh tế tài chính quan trọng hơn việc thu về ngân sách vài chục nghìn tỷ đồng trong thời gian ngắn nhưng rình rập đe dọa tính bền vững và kiên cố trong dài hạn “, ông Châu nhấn mạnh vấn đề .

Trung Tín

Source: http://funico.vn
Category: Đầu tư